Plan pour une Charte des droits des locataires

Introduction

Un tiers des Canadiens et des Canadiennes sont locataires. Ils sont confrontés à des défis comme le prix exorbitant des loyers, de faibles taux d'inoccupation et la dégradation des protections contre les pratiques déloyales, comme les rénovictions, ou l'entretien insuffisant des logements par leurs propriétaires pour qu'ils demeurent sécuritaires et habitables. Le droit à un logement suffisant est de plus en plus menacé par ces facteurs.

Le manque de logements exerce une pression sur l'abordabilité dans tout le pays. Pour que tous aient accès à un logement abordable, il faudra grandement augmenter l'offre de tous les types de logements – sur le marché privé, hors marché et les logements abordables – de manière à répondre à la demande d'un Canada en pleine croissance. Pour augmenter l'offre de logements convenables, tous les ordres de gouvernement devront adopter des mesures pour faciliter la construction et s'assurer de mettre en place les mécanismes adéquats pour garantir aux locataires des conditions de vie sécuritaires et adéquates.

Le gouvernement du Canada reconnaît que le logement est fondamental à la dignité et au bien-être ainsi qu'à la construction de collectivités durables et inclusives. La Stratégie nationale sur le logement est l'engagement du Canada à faire en sorte qu'un plus grand nombre de personnes vivant au Canada aient accès à un logement sûr, abordable et inclusif. Il s'agit d'un plan pour donner un logement à un plus grand nombre de Canadiens. Lancée en 2017, la Stratégie comprend une série de programmes et d'initiatives complémentaires qui répondent aux divers besoins dans le continuum du logement.  

S'appuyant sur la Stratégie nationale sur le logement, la Loi sur la stratégie nationale sur le logement (2019) engage le gouvernement à la réalisation progressive du droit à un logement suffisant, tel que reconnu dans le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. Le droit à un logement convenable signifie que :

• les locataires doivent bénéficier d'un droit au maintien des lieux, qui leur garantit une protection, de nature juridique, contre les évictions, le harcèlement et d'autres types de menace;
• Dotée des services et des infrastructures offerts, dont les services d'approvisionnement en eau potable, les services d'assainissement et les services énergétiques;
• Abordable, c'est-à-dire que son coût ne menace pas la jouissance d'autres droits de la personne;
• Habitable, c'est-à-dire qu'elle offre un espace adéquat et libre de toute menace pour la sécurité physique;
• Accessible et répond aux besoins spécifiques des groupes défavorisés et marginalisés;
• Situé dans un endroit qui n'est pas pollué ou dangereux, et où des possibilités d'emploi sont offertes et des services publics sont accessibles;
• Culturellement adéquate, en tenant compte de l'expression de l'identité culturelle.

Le plan pour une Charte des droits des locataires fait partie de l'engagement du gouvernement du Canada à améliorer l'accès au logement et l'abordabilité des logements, comme il est énoncé dans  Résoudre la crise du logement : Plan du Canada sur le logement. Le plan établit une approche stratégique pour la mise en œuvre de régimes de location équitables, efficaces et axés sur les quatre principes suivants :

1. S'assurer que tout le monde ait un logement sûr et abordable;
2. Favoriser l'équité et la transparence;
3. Lutter contre les inégalités et la discrimination;
4. Protéger le système.

Les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux partagent la responsabilité de faire respecter le droit à un logement suffisant, et doivent réaliser les investissements nécessaires pour répondre aux besoins fondamentaux en matière de logement et offrir des options de logements abordables et hors marché à la population canadienne. Les investissements accrus devraient renforcer les mesures de protection actuelles visant à aider les locataires. Le plan pour une Charte des droits des locataires exprime les objectifs stratégiques du gouvernement fédéral en ce sens, en établissant un consensus national dont le but est de protéger les locataires.

1. S'assurer que tout le monde ait un logement sûr et abordable

Le gouvernement du Canada réalise des investissements historiques pour accélérer la construction d'un plus grand nombre de logements. Les Canadiens et les Canadiennes qui sont locataires ont droit à un logement sûr, convenable et abordable, situé dans une collectivité où il fait bon vivre, à proximité d'emplois et de services. 

Le gouvernement du Canada déploie des efforts pour s'assurer que chacun ait un toit sûr et abordable et met en œuvre des mesures comme le Fonds canadien de protection des loyers, un fonds d'appui à l'application des règles sur la location à court terme et l'élimination de la taxe fédérale sur la construction de nouveaux immeubles locatifs.

Le gouvernement du Canada invite aux gouvernements provinciaux et territoriaux, et  tous les intervenants impliqués avec le régime de location, à prendre des mesures pour favoriser l'offre de logements abordables et hors marché, soit :

• instaurer des mécanismes qui aident à protéger les personnes contre l'instabilité du marché locatif, comme des programmes de subvention à la location, des banques d'aide au loyer et des protections contre les hausses abusives des loyers;
• soutenir la création d'options de logements locatifs qui répondent à un éventail de besoins, comme ceux des étudiants, des familles, des aînés et des personnes ayant des besoins en matière d'accessibilité, ou de logements conçus dans le respect des cultures autochtones; et,
• moderniser la réglementation pour encourager la création d'un parc de logements locatifs hors marché et abordables, durable à long terme, et en faire une priorité.

2. Favoriser l'équité et la transparence

La transparence et les pratiques éthiques sont des éléments fondamentaux de la santé et du bon fonctionnement du secteur du logement locatif. La transparence garantit que l'information pertinente est facilement accessible à tout le monde, ce qui permet de prendre des décisions éclairées et de faire valoir leurs droits. Par ailleurs, en faisant la promotion de l'intégrité et du traitement inclusif, les pratiques éthiques entretiennent un environnement de confiance, de respect et d'équité au sein du régime de location. Ces éléments sont essentiels à l'établissement d'un environnement durable et équitable, qui répond aux besoins de toutes les personnes concernées.

Le gouvernement du Canada prend des mesures afin de prioriser l'équité et la transparence dans le processus de location en fournissant des données et des renseignements pour informer les décideurs de tous les ordres de gouvernement dans les rapports sur les marchés de la Société canadienne d'hypothèques et de logement et diverses publications de Statistique Canada.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements  provinciaux et territoriaux, et tous les intervenants impliqués avec le régime de location de prendre des mesures pour favoriser l'équité et la transparence dans l'offre de logements locatifs, soit :

• élaborer des processus normalisés et des outils en langage clair qui sont adaptés au territoire de compétence pour faciliter le processus de location, y compris des normes sur les baux, des procédures uniformes pour la vérification des antécédents et des reçus pour les sommes payées en loyer ou gardées en fiducie;
• rendre l'information pertinente au sujet de la location accessible et uniforme, y compris le titre des unités, le mandataire, l'historique de location, le prix des loyers et l'état des logements, sur les plateformes existantes ou les plateformes gérées par le gouvernement;
• mettre en œuvre des mesures pour garantir la transparence et l'adoption de pratiques éthiques, comme la modernisation de la réglementation; et instaurer des codes de conduite, des lignes directrices sur l'établissement des loyers ou des initiatives pour aider les locataires à se trouver un nouveau logement;
• instaurer des mécanismes pour faire le suivi des demandes d'augmentation de loyer ou d'éviction et rendre publiquement compte des demandes, y compris des raisons qui les sous-tendent; et,
• faire respecter les droits des locataires prévus par la loi provinciale et en assurer la protection, par exemple en protégeant les locataires contre les évictions forcées, en assurant le maintien de la location si des changements sont apportés à un logement, en offrant une aide à la réinstallation et en garantissant le maintien de logements qui répondent aux besoins de base en matière de santé et de sécurité.

 3. Lutter contre les inégalités et la discrimination

Pour de nombreux Canadiens, la location est un choix pratique. Pour d'autres, il s'agit de l'option la plus abordable pour se loger ou d'une étape avant d'accéder à la propriété. Les locataires sont souvent des jeunes, des aînés, des Autochtones, des personnes en situation de handicap, des familles monoparentales ou des nouveaux arrivants. Ces mêmes groupes sont plus susceptibles d'être victimes de discrimination fondée sur des facteurs comme la race, l'origine ethnique, le sexe, l'âge, l'orientation sexuelle, le handicap ou la situation familiale. La discrimination dans le marché locatif a des effets importants. Elle perpétue les cycles de pauvreté et d'exclusion sociale et augmente le risque d'itinérance, d'instabilité en matière de logement et de difficultés économiques.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et territoriaux, et  tous les intervenants impliqués avec le régime de location, à prendre des mesures pour favoriser l'offre de logements accessibles, habitables et qui respectent la culture, notamment :

• cibler les pratiques discriminatoires fondées sur des facteurs comme la race, la situation familiale ou le fait de posséder des animaux de compagnie, et tenter de les éliminer, en faisant appel aux données ou en prenant contact avec le public pour comprendre les expériences des groupes vulnérables ou en quête d'équité;
• faire appliquer les mesures de lutte contre la discrimination sur le marché locatif en mettant à jour les lois, les règlements et les règles, dans le but de prévenir et de lutter contre les inégalités, comme dans les cas de discrimination fondée sur la situation familiale;
• établir et faire respecter des normes minimales à l'égard de la qualité des logements locatifs, de l'entretien, de l'habitabilité, de la sécurité et de la résilience climatique; et,
• favoriser ou exiger la proportionnalité dans les pratiques de location, en particulier lorsqu'elles augmentent la vulnérabilité. La proportionnalité signifie que les mesures touchant les locataires comme les résiliations de bail, les augmentations de loyer ou les évictions (y compris les rénovictions) tiennent compte de facteurs comme le moment et l'équité. Cet élément est particulièrement important dans le cas des locataires qui ont un revenu fixe, qui sont en situation de handicap ou ont des besoins médicaux complexes, ou dans le cas des familles comptant des enfants d'âge scolaire.

4. Protéger le système

Un système équitable et efficace de location permet à des millions de Canadiens de se loger. Cependant, en l'absence de règlementation et de mesures d'application adéquates, il peut être sujet à l'exploitation et aux pratiques déloyales. Ces pratiques font l'objet d'une plus grande attention lorsque le marché du logement est restreint et que les mesures de protection des locataires sont faibles. Pour assurer l'équité et protéger les droits des locataires, il est essentiel que soient en place des règlements rigoureux et des mécanismes d'application efficaces pour les faire respecter.

Le gouvernement du Canada soutient la défense des droits des locataires et l'accès à l'information et à des services de conseils juridiques par l'intermédiaire du Fonds de protection des locataires.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et  territoriaux, et tous les intervenants impliqués avec le régime de location, de protéger le processus de location en prenant les mesures suivantes :

• créer et offrir des séances d'information et d'éducation à l'intention des propriétaires et des gestionnaires immobiliers pour leur expliquer clairement leurs responsabilités et leurs obligations dans le cadre d'une formation obligatoire;
• garantir que les locataires sont informés de leurs droits et de leurs responsabilités avant de signer un bail;
• établir des processus officiels de traitement des plaintes rapides et accessibles, et éliminer les failles, comme la possibilité d'imposer des hausses de loyer avant l'approbation des lignes directrices dont il est question plus haut; renforcer les mesures de médiation et les autres mécanismes de résolution des différends; transférer aux propriétaires la responsabilité de fournir des preuves pour justifier de mettre fin à un bail; fournir des services d'aide juridique ou de représentation pour donner aux locataires des possibilités égales de faire valoir leurs droits; ou donner aux tribunaux et aux commissions le pouvoir d'imposer des sanctions sévères pour décourager toute infraction future; et,
• mettre en œuvre des mesures dissuasives significatives et des mécanismes d'application de la loi efficaces pour viser les intervenants de mauvaise foi qui sont coupables à répétition d'inconduite.

Rapports

Le présent plan pour une Charte des droits des locataires invite les juridictions de l'ensemble du Canada à prendre des mesures pour faire progresser les droits des locataires. Cette responsabilité comprend l'obligation de produire des rapports sur la manière dont le respect de ces droits se concrétise progressivement, au fil du temps.

Reconnaissant le rôle primordial qu'ils jouent dans le régime de location, le gouvernement du Canada invite les provinces et les territoires à publier un rapport annuel public dans lequel ils expliquent de quelle façon ils font progresser les droits des locataires dans leur juridictions, dans le cadre d'efforts plus vastes visant à garantir à tous le droit à un logement suffisant.

Conclusion

Le présent plan pour une Charte des droits des locataires favorise l'établissement, au Canada, d'un régime de location équitable et efficace. Ce document évoluera périodiquement en fonction des quatre principes, sur la base de consultations avec tous les ordres de gouvernement, les organismes concernés et les locataires. Pour que puissent se concrétiser les principes, il faudra des mesures proactives de la part de tous les ordres de gouvernement, des organisations concernées et des particuliers. Il s'agira non seulement de mettre en œuvre de nouvelles initiatives, mais aussi de s'engager à constamment améliorer les régimes locatifs au Canada, en accord avec le droit à un logement adéquat.