Plan pour une Charte des droits des acheteurs d'une propriété

Introduction

Trop de Canadiens ne peuvent pas acheter de propriété dans la collectivité où ils travaillent ou encore où ils veulent vivre. Or, il est urgent d'augmenter le nombre de logements pour répondre aux divers besoins des ménages dans les collectivités urbaines, rurales et nordiques.

L'acquisition d'une propriété est souvent le plus gros achat qu'une personne ou qu'une famille puisse réaliser dans sa vie. Il s'agit donc d'une étape importante. L'achat d'une propriété est une transaction complexe dans laquelle peuvent intervenir des agents immobiliers, des professionnels comme des inspecteurs ou des évaluateurs, des avocats et plusieurs familles. Ces transactions peuvent être coûteuses et prendre plusieurs mois avant d'être finalisées. De plus, de nouveaux problèmes et de nouvelles préoccupations peuvent surgir tout au long du processus.

Les gouvernements, les professionnels de l'immobilier, les institutions financières, les constructeurs et les promoteurs, les professionnels du droit et les particuliers ont tous un rôle à jouer pour renforcer les droits des acheteurs d'une propriété. La collaboration est essentielle pour créer des marchés d'accession à la propriété efficaces et équitables. Pour ce faire, chaque intervenant doit respecter les droits et les responsabilités ainsi que les obligations légales de chaque partie. Tout le monde doit agir de bonne foi et adopter un comportement équitable et éthique.

La Loi sur la stratégie nationale sur le logement (2019) engage le gouvernement à la réalisation progressive du droit à un logement suffisant, tel que reconnu dans le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. Si de nombreux éléments clés du droit à un logement suffisant s'appliquent à la location, beaucoup s'appliquent également à l'accession à la propriété, afin de garantir que la propriété soit :

• Dotée des services et des infrastructures offerts, dont les services d'approvisionnement en eau potable, les services d'assainissement et les services énergétiques;
• Abordable, c'est-à-dire que son coût ne menace pas la jouissance d'autres droits de la personne;
• Habitable, c'est-à-dire qu'elle offre un espace adéquat et libre de toute menace pour la sécurité physique;
• Accessible et réponde aux besoins spécifiques des groupes défavorisés et marginalisés;
• Située dans un endroit qui n'est pas pollué ou dangereux et où des possibilités d'emploi sont offertes et des services publics sont accessibles; et
• Culturellement adéquate, en tenant compte de l'expression de l'identité culturelle.

Le plan pour une Charte des droits des acheteurs d'une propriété fait partie de l'engagement du gouvernement du Canada à améliorer l'accès au logement et l'abordabilité des logements, comme il est énoncé dans Résoudre la crise du logement : Plan du Canada sur le logement. Le plan établit une approche stratégique pour des régimes d'achat de propriété équitables, efficaces et axés sur les quatre principes suivants : 

1. S'assurer que tout le monde ait un logement sûr et abordable;
2. Favoriser l'équité et la transparence;
3. Lutter contre les inégalités et la discrimination;
4. Protéger le système. 

Les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux partagent la responsabilité de faire respecter le droit à un logement suffisant. Les protections actuelles devraient être renforcées pour appuyer l'achat et la vente de propriété. Le présent plan pour une Charte des droits des acheteurs d'une propriété exprime les objectifs stratégiques du gouvernement fédéral en ce sens, en établissant un consensus national pour garantir que le processus d'achat d'une propriété soit équitable et transparent.

1. S'assurer que tout le monde ait un logement sûr et abordable

Le gouvernement du Canada réalise des investissements historiques pour construire plus de logements, plus rapidement, parce que les Canadiens ont besoin de propriétés sûres, adaptées et abordables, situées dans des collectivités viables, à proximité des emplois et des services.

Le gouvernement du Canada améliore le processus d'achat d'une propriété en apportant des changements aux lignes directrices sur l'allégement de la dette hypothécaire, le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété et le Fonds pour l'innovation et la technologie en construction résidentielle afin de régler le problème de l'offre par l'expansion, par la commercialisation et par la promotion de technologies et de matériaux de construction novateurs.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et territoriaux et tous les intervenants impliqués dans l'achat et dans la vente de propriétés à prendre des mesures pour favoriser l'accès à un logement sûr et abordable en :

• Adoptant des approches plus intelligentes, plus rapides, abordables et durables pour accroître et améliorer une offre de logements qui fournissent de la valeur ajoutée aux propriétaires. Il peut s'agir de favoriser la simplification du processus d'octroi des permis ou d'introduire des mesures incitatives qui favorisent la densification douce;
• Veiller à ce que les codes du bâtiment favorisent la construction de propriétés plus abordables, plus accessibles et plus respectueuses du climat;
• Mettre en œuvre des initiatives visant à faciliter divers types de logements qui répondent aux divers besoins des ménages comme la conception accessible et prête à l'adaptation, le mode de vie multigénérationnel et les options qui permettent aux gens de demeurer dans leur collectivité à mesure que leurs besoins changent; et
• Adopter des mesures qui augmentent ou maintiennent le parc de logements servant à des fins d'habitation, par exemple en mettant en œuvre une taxe sur la spéculation et l'inoccupation; des règles et règlements concernant la location de courte durée; ou des mesures qui empêchent la fraude ou l'utilisation abusive des biens immobiliers. Ces mesures pourraient, par exemple, prendre la forme d'un registre de la propriété effective (le bénéficiaire effectif est la personne qui prend les décisions concernant un bien immobilier, ce qui peut être différent des informations figurant sur le titre de propriété).

2. Favoriser l'équité et la transparence

La transparence et les pratiques éthiques sont des éléments fondamentaux de la santé et du bon fonctionnement du marché de l'accession à la propriété. La transparence garantit que l'information pertinente est facilement accessible à tout le monde, ce qui permet de prendre des décisions éclairées. Par ailleurs, en faisant la promotion de l'intégrité et du traitement inclusif, les pratiques éthiques entretiennent un environnement de confiance, de respect et d'équité à l'égard du régime d'achat de propriété. Ces éléments sont essentiels à l'établissement d'un environnement durable et équitable qui répond aux besoins de toutes les personnes concernées.

Le gouvernement du Canada prend des mesures afin de prioriser l'équité et la transparence dans l'achat d'une propriété en assurant la surveillance réglementaire fédérale des banques et des assureurs et en améliorant les connaissances financières et la sensibilisation des consommateurs relativement à l'achat d'une propriété, en particulier en ce qui concerne les hypothèques.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et territoriaux et tous les intervenants impliqués dans l'achat et dans la vente de propriétés à prendre des mesures pour favoriser l'accès à un logement équitable et transparent en :

• Modernisant les dispositions et les règlements afin de permettre l'évaluation exhaustive des facteurs pour éclairer les décisions d'achat, notamment en offrant de mesures de protection adéquates et des possibilités de réaliser des choix éclairés;
• Mettant en œuvre des initiatives visant à rendre facilement accessibles les renseignements pertinents sur l'achat d'une propriété, comme l'accès aux titres de propriété, aux rapports sur la sécurité et l'état du bâtiment, aux prix de vente exacts et aux détails sur l'efficacité énergétique et la résilience aux changements climatiques (y compris le risque d'inondation et le risque d'incendie de forêt) au moment de la vente; et
• Instaurant des mesures visant à améliorer le processus d'achat d'une propriété et à uniformiser les règles du jeu comme l'examen de la mise en œuvre d'approches d'enchères ouvertes et à l'aveugle, l'amélioration de la transparence des prix par la divulgation de prix de vente récents de propriétés, la divulgation obligatoire de la double agence (lorsque l'acheteur et le vendeur sont représentés par le même agent ou la même agence) et la diffusion de renseignements complets sur les avantages et les inconvénients de chaque pratique d'achat lorsque des options sont disponibles.

3. Lutter contre les inégalités et la discrimination

Certains Canadiens doivent composer avec des défis particuliers dans l'achat d'une propriété, comme le taux d'accession à la propriété le démontre. Les acheteurs d'une première propriété, en particulier les jeunes Canadiens, sont touchés de façon disproportionnée par les prix élevés de l'immobilier. Les Autochtones doivent faire face à des défis liés à la propriété de la terre et à un accès limité au financement. Les prêts hypothécaires standards peuvent poser des difficultés pour les nouveaux arrivants et certains groupes culturels et religieux. 

Le gouvernement du Canada prend activement des mesures pour remédier aux inégalités et à la discrimination dans l'achat d'une propriété en modifiant les règles de l'assurance hypothécaire de façon à prolonger la période d'amortissement pour les acheteurs d'une première propriété qui font l'acquisition d'une nouvelle construction, et ce, afin de promouvoir l'équité intergénérationnelle et d'examiner des manières d'éliminer les obstacles réglementaires affectant les acheteurs qui proviennent de diverses collectivités et qui cherchent à accéder à d'autres produits de financement comme les prêts hypothécaires islamiques.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et territoriaux et tous les intervenants impliqués dans l'achat et la vente de logements à prendre des mesures pour lutter contre l'inégalité et la discrimination en :

• Éliminant les obstacles et comblant les écarts en matière d'accession à la propriété chez les groupes en quête d'équité et les Autochtones au moyen de programmes personnalisés d'accession à la propriété ou de produits de financement et hypothécaires de rechange. Il peut s'agir de mettre au point des prêts hypothécaires de rechange; de créer des options de prêt ou des partenariats qui accroissent l'accession à la propriété chez les Autochtones; ou d'appuyer des modes hybrides de possession des terres tels que les fiducies foncières communautaires;
• Rendant l'information et les services en matière d'achat de propriété accessibles et adaptés à la culture pour les Autochtones et d'autres groupes en quête d'équité en fournissant en ligne de l'information sur l'achat de propriété rédigée en langage clair et simple; mettant en œuvre des programmes de consultation sur l'accession à la propriété (y compris des programmes de consultation préalable à l'achat, en matière d'achat ou d'intervention hypothécaire) ou des programmes d'orientation pour les acheteurs de propriété;
• Appliquant des mesures renforcées pour lutter contre la discrimination dans le système de logement en mettant à jour les lois, les règles et les règlements et en veillant à ce qu'il soit facile d'accéder aux mécanismes de plainte et de s'y retrouver, tout en faisant progresser la sensibilisation du public à l'égard des droits, des responsabilités et des mécanismes de résolution.

4. Protéger le système

Un marché équitable et efficace d'accession à la propriété permet à des millions de Canadiens de se loger. Cependant, en l'absence de réglementation et de mesures d'application adéquates, il peut être sujet à l'exploitation et aux pratiques déloyales. Ces pratiques font l'objet d'une plus grande attention lorsque le marché du logement est restreint et que les mesures de protection des consommateurs sont faibles. Pour assurer l'équité et pour protéger les droits, il est essentiel que soient en place des règlements rigoureux et des mécanismes d'application efficaces pour les faire respecter.

Le gouvernement du Canada prend des mesures pour protéger les systèmes d'achat de propriété au moyen de la Charte hypothécaire canadienne et en éliminant les échappatoires fiscales.

Le gouvernement du Canada invite les gouvernements provinciaux et territoriaux et tous les intervenants impliqués dans l'achat et la vente de logements à prendre des mesures pour protéger l'achat d'une maison en :

• Renforçant la surveillance des normes professionnelles et de la prestation de fournisseurs de services de logement, et en précisant leurs responsabilités et leurs obligations grâce à la formation obligatoire;
• Créant et tenant à jour des processus officiels pour entendre, régler et traiter les plaintes en temps opportun et de manière accessible;
• Mettant en œuvre des mesures dissuasives significatives et des mesures d'application de la loi efficaces comme une augmentation du nombre d'inspections, des amendes ou des pénalités importantes ou des sanctions en cas de non-conformité à l'égard des intervenants de mauvaise foi qui commettent à répétition des actes répréhensibles.

Rapports

Le présent plan pour une Charte des droits des acheteurs d'une propriété invite les juridictions de l'ensemble du Canada à prendre des mesures pour faire progresser les droits des acheteurs d'une propriété. Cette responsabilité comprend l'obligation de produire des rapports sur la manière dont le respect de ces droits se concrétise progressivement, au fil du temps.

Reconnaissant le rôle primordial qu'ils jouent dans le système d'achat d'une propriété, le gouvernement du Canada invite les provinces et les territoires à publier un rapport annuel public dans lequel ils expliquent de quelle façon ils font progresser les droits des acheteurs d'une propriété dans leurs juridictions, dans le cadre d'efforts plus vastes visant à garantir à tous le droit à un logement suffisant.

Conclusion

Le présent plan pour une Charte des droits des acheteurs d'une propriété favorise l'établissement, au Canada, de régimes d'achat de propriété équitables et efficaces. La concrétisation des principes mentionnés exigera des mesures proactives de la part des gouvernements, des organisations et des particuliers. Il s'agira non seulement de mettre en œuvre de nouvelles initiatives, mais aussi de s'engager à améliorer constamment les régimes d'achat de propriété au Canada.